Il vizio dell’irregolarità urbanistica dell’immobile in caso di compravendita

Secondo la giurisprudenza, la compravendita di bene immobile affetto da vizi rappresentati da irregolarità urbanistiche rientra nella figura della nulla sostanziale (Cass. 25811/2014).
Sul piano civilistico, le conseguenze a vantaggio dell’acquirente, in caso di nullità del contratto, portano alla restituzione della somma erogata a titolo di prezzo e al risarcimento dell’eventuale danno.
Sul piano penalistico, invece, la dichiarazione resa dal venditore al momento della stipula dell’atto pubblico sulla regolarità urbanistica del bene, porta alla consumazione del reato di falsità ideologica del privato commessa in atto pubblico previsto dall’articolo 483 del codice penale.
Tale ambito potrebbe involgere – ma solo secondo alcune pronunce – anche la responsabilità del notaio rogante (in base al reato di falsità ideologica in atto pubblico previsto dall’articolo 479 del codice penale).
Secondo le più recenti pronunce, anche l’agente immobiliare che ha curato l’affare è responsabile in caso di irregolarità urbanistica dell’immobile.
Quest’ultima figura, infatti, è stata inserita, dal legislatore degli anni ’80 dello scorso secolo, nell’alveo dei professionisti qualificati (legge 39 del 1989) e come tale gravato di precisi obblighi di accertamento e di informativa nei confronti dell’acquirente circa la regolarità del bene, anche in caso di mancanza di espresso incarico in tal senso.
Al fine di sopperire a tali conseguenze, è buona regola – oltre che per il venditore e per il notaio -, che l’agente immobiliare accerti con diligenza ed effettività lo stato di conformità urbanistica dell’immobile, , prima di procedere a proporre la vendita e al di là delle rassicurazioni del venditore e della documentazione da questi fornita.